Оценка стоимости земельных участков
| Цена, руб. | 500 |
| Номер работы | 5285 |
| Предмет | Экономика |
| Тип работы | Контрольная |
| Объем, стр. | 35 |
| Оглавление | "Содержание Контрольные вопросы 2 Типовые задания 22 Список используемой литературы 34 Контрольные вопросы Вопрос 1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей? Вопрос 2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки. Вопрос 3. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик? Вопрос 4: Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится? Вопрос 5: В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки? Вопрос 6: Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством? Вопрос 7: В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков? Вопрос 8: Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель? Вопрос 9: В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю? Вопрос 10: Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора? Типовые задания Задание № 1 Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений. Задание № 2 При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка. Задание № 3 Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации. Задание № 4 На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков: * Год № 1 – 0. * Год № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000. * Год № 3 – 80 уч. по $90 000. * Год № 4 – 35 уч. по $100 000. * Год № 5 – 15 уч. по $115 000. Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%? Задание № 5 Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.): (табл.) Определите: 1. Ожидаемую валовую выручку инвестора. 2. Чистый доход от продажи участков. 3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции). Задание № 6 Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные: (табл.) Вопрос: Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ? Задание № 7 Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду — 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка. Задание № 8 Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: • в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина, • средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп, • с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году. Определить стоимость земельного участка. Задание № 9 Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом уча¬стке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%? Задание № 10 Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице: Список используемой литературы 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. 2. Быстров А.В. (составитель), Радченко И.С. Недвижимость: практическая энциклопедия. – М.: ГроссМедиа, 2005. 3. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – М., 2005. 4. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. – М.: Издательство: КноРус, 2006. 5. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Информцентр ХХI века, 2006. 6. Ефимов А.Ф., Толчеева Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. – М.: ТК «Велби», 2007. 7. Калинин Н.И. Права на землю. Информационно-справочные материалы. – М., 2004. 8. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2001. 9. Лукьянчиков Н.Н. Природная рента и охрана окружающей среды. – М.: Юнити-Дана, 2004. 10. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. – М.: Московский государственный университет геодезии и картографии, кафедра земельного права, 2004. 11. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. 12. Нагаев Р.Т. Недвижимость Энциклопедический словарь: Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право. (ГРИФ). – М.: Идел-Пресс, 2005. 13. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб., 2003. 14. Оценка стоимости земельных участков. Под общей редакцией В.П. Антонова – М.: Издательский Дом ""Русская оценка"", 2006. 15. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2007. 16. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004. 17. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2007. " |
| Цена, руб. | 500 |
Заказать работу «Оценка стоимости земельных участков»
Отзывы
-
04.12
Получила! Спасибо большое! С меня шампанское для автра к НГ)
Татьяна -
26.11
Большое спасибо ! С уважением , Ирина.
Ирина -
20.11
Виктория, большое вам спасибо! Очень быстро все, даже не ожидала ))
Екатерина