Оценка стоимости недвижимости. Задачи 1-12
| Цена, руб. | 500 |
| Номер работы | 5580 |
| Предмет | Экономика |
| Тип работы | Контрольная |
| Объем, стр. | 14 |
| Оглавление | "Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ. Практикум Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости» Выполнил(а): ФИО 1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга. 2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда. 3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда. 4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания. Вариант использования офис магазин кафе 1. Площадь помещения, м2 500 2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000 3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10 4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2000 3500 5. Коэффициент капитализации, % 15 15 15 6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 0 0 5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. 6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости. Вариант использования Прогнозный период Постпрогнозный период 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 1. Площадь помещения, м2 300 2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 500 510 515 520 3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15 4. Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год 90 95 100 110 5. Расходы на ремонт, $/ м2 100 0 0 0 7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Показатель Объекты -аналоги №1 №1 №2 №3 №4 Цена продажи, руб. 12 000 000 1 500 000 1 400 000 1 000 000 ЧОД, руб. 2 200 000 305 000 310 000 215 000 8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок. Таблица корректировок на местоположение Объект оценки Объект-аналог В центре В спальном районе В промзоне В центре 0 +14,85% +27,8% В спальном районе -12,9% 0 +11,3% В промзоне -21,77% -10,2% 0 9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м.. Характеристики Оцениваемый объект Аналоги 1 2 3 Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м Корректировка Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м … … … … … Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м - 150 145 140 Время продажи 10 апреля 2009 Апрель 2009 Январь 2009 Октябрь 2008 Корректировка на время продажи - 0 +1% +2% Скорректированная цена - 150 146,45 142,8 Средняя скорректированная цена по аналогам (150+146,45+142,8) /3 = 146,42 Стоимость объекта оценки 146,42*75=10 982тыс. рублей 10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м . 11. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м. Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 4954,65 Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 1,67 Прибыль предпринимателя 25% НДС 18% 12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице. Конструктивные элементы здания Характеристика материалов здания Выявленные дефекты конструктивного элемента Оценка физического износа, % И физ. эл-та Удельный вес элемента, % Уд.вес эл-та Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 Фундамент Железобетонный Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины 20 5 1 Стены и перегородки Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен. 20 14 2,8 Перекрытие Железобетонные плиты Трещины в стыках, мелкие трещины 10 25 2,5 Крыша / Кровля Рулонная по бетонному основанию Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный 10 6 0,6 Полы Плиточные Стирание поверхности в ходовых местах 20 8 1,6 Проемы Оконные: двойные створные, двери: филенчатые Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны 10 10 1 Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской Частичное осыпание штукатурки 20 9 1,8 Санитарно-технические и электротехнические устройства Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается; 30 21 6,3 Прочие работы Отмостки Трещины 40 2 0,8 Физический износ здания = сумме всех износов элементов здания 12,1% " |
| Цена, руб. | 500 |
Заказать работу «Оценка стоимости недвижимости. Задачи 1-12»
Отзывы
-
04.12
Получила! Спасибо большое! С меня шампанское для автра к НГ)
Татьяна -
26.11
Большое спасибо ! С уважением , Ирина.
Ирина -
20.11
Виктория, большое вам спасибо! Очень быстро все, даже не ожидала ))
Екатерина