Инвестиционный менеджмент 34
| Цена, руб. | 400 |
| Номер работы | 6553 |
| Предмет | Менеджмент |
| Тип работы | Контрольная |
| Объем, стр. | 9 |
| Оглавление | "Описание объекта, приносящего арендный доход: • Источником дохода инвестора является здание, помещения которого сдаются в аренду • На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. • На первом этаже помещается кафе. • В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады. Индивидуальные исходные данные: • Полезная (арендная) площадь здания – 2800+34=2834 кв. м • Полезная (арендная) площадь подвала – 100+34=134 кв. м Общие исходные данные: • Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему. • Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц • Ставка арендной платы за 1 кв. м площади подвала составляет 150 руб. в месяц. • Расположенное на 1-м этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц. Ремонт (при составлении прогноза доходов и расходов) • Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2500 тыс. руб. • Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в это время здание закрывается на ремонт) • После ремонта помещения можно сдавать в аренду Данные для составления прогноза доходов (период прогнозирования – 5 лет) • Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; • во второй – 85% площадей; • в третий – 90%; • в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%. Расходы по эксплуатации всего здания включают: • заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц; • начисления на заработную плату (взносы во внебюджетные фонды) в размере 34 % от ФОТ; • оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания; • прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади; Учет инфляции при составлении прогноза денежных потоков • Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: • арендная плата – на 5 %; • чистый доход от кафе – на 2 %; • заработная плата персонала – на 5 %; • коммунальные услуги и прочие расходы – на 3 %. Величина ставки дисконтирования • Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года использования здания; • 25% - для второго года; • 27% - для третьего года; • 29% - для четвертого; • 30% - для пятого года. Прогнозирование доходов: 1) Найти общий потенциальный валовой доход каждого года: PGI = PGI здания +PGI подвала 4) Найти EGI -действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду) EGI =PGI *% сданных площадей Например, EGI первого года: EGI=PGI *0,7 Составление прогноза операционных расходов При составлении прогноза расходов необходимо обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете на один месяц и осуществить расчет расходов на год, с учетом того, что в году 12 мес. Такими статьями являются:  заработная плата персонала;  начисления на заработную;  оплату коммунальных услуг  прочие расходы. Особенность расчёта расходов в первый год При составлении прогноза расходов, необходимо в статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при отсутствии работы здания, т.е. в период текущего ремонта:  оплата коммунальных услуг; Таким образом, в первые полгода работы в операционные расходы будут включены только коммунальные услуги. Расчёт чистого операционного дохода  После завершения составления прогноза доходов (EGI) и расходов (OE) каждого года, необходимо найти разницу между ними, которая и представляет собой чистый операционный доход (NOI) NOI=EGI-OE Расчёт суммарного чистого операционного дохода  Суммарный чистый операционный доход складывается из чистого операционного дохода от аренды здания и чистого операционного дохода от кафе NOIсумм =NOI аренды+NOI кафе Дисконтирование чистого операционного дохода  Каждую сумму чистого операционного дохода, рассчитанную на каждый из 5ти лет прогнозного периода, необходимо продисконтировать, т.е. привести к сегодняшнему моменту времени, по следующей формуле: Дисконтированная величина NOI сумм = NOI сумм/(1+k)i где k – коэффициент дисконтирования i- год, в который получен спрогнозированный доход Результирующие этапы: • Найденные дисконтированные величины NOI необходимо сложить, этот показатель будет является дисконтированным чистым доходом от объекта • Помимо этого, необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона • Стоимость реверсии – это стоимость объекта по окончании прогнозного периода (т.к. через 5 лет здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость) Список литературы 1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб: Питер, 2000. – 208 с. 2. Горемыкин В.А. Недвижимость: Экономика, управление, на-логообложение, учет: Учебник. - М.: КНОРУС, 2006. – 662 с. 3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001. – 208 с. 4. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. - 560 с. 5. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. посо¬бие / А.В. Марченко. Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с. 6. Смагин В.Н., Киселева В. А. Экономика недвижимости: учеб. Пособие/ В.Н. Смагин, В. А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с. 7. Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Г.И. Сычева, Е.Б. Колбачев, ВА Сычев. Ростов н/Д: Феникс, 2004. - 384 с. 8. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Н.А Щербакова. Ростов н/Д: Феникс, 2002. 320 с. 9. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с. 10. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c. " |
| Цена, руб. | 400 |
Заказать работу «Инвестиционный менеджмент 34»
Отзывы
-
04.12
Получила! Спасибо большое! С меня шампанское для автра к НГ)
Татьяна -
26.11
Большое спасибо ! С уважением , Ирина.
Ирина -
20.11
Виктория, большое вам спасибо! Очень быстро все, даже не ожидала ))
Екатерина